Huurachterstand bij bedrijfsruimte
Bij bedrijfsruimte loopt een achterstand harder op dan bij een woning, en de rechter kijkt er anders naar. Dat is goed nieuws voor verhuurders, mits u de volgorde aanhoudt. Wie stappen overslaat, staat maanden later alsnog met lege handen.
Bedrijfsruimte is niet hetzelfde als woonruimte
Bij woonruimte hanteert de rechter als vuistregel drie maanden achterstand voordat ontbinding in beeld komt, en er speelt altijd het woonbelang van de huurder mee. Bij bedrijfsruimte weegt dat belang minder zwaar en wordt eerder ontbonden.
Wel is er onderscheid tussen middenstandsbedrijfsruimte, denk aan winkels en horeca, en overige bedrijfsruimte zoals kantoren en loodsen. Bij de eerste categorie geniet de huurder meer bescherming, onder meer via termijnbescherming. Dat raakt de opzegging, niet zozeer de ontbinding wegens wanbetaling.
De volgorde die werkt
1. Aanmanen, schriftelijk en met termijn
Een ingebrekestelling met een concrete termijn. Zonder verzuim geen ontbinding en geen schadevergoeding. Dit is de stap die het vaakst wordt overgeslagen en die het vaakst een zaak kost.
2. Kijk naar de zekerheden die u al heeft
Staat er een bankgarantie of waarborgsom? Is er een concerngarantie of een persoonlijke borgstelling van de bestuurder? Veel verhuurders hebben die wel bedongen maar roepen ze niet in, terwijl dat vaak sneller geld oplevert dan een procedure tegen de vennootschap zelf.
3. Conservatoir beslag overwegen
Bij een huurder die nog draait, is beslag op de bankrekening of op debiteuren vaak effectiever dan een gang naar de rechter. Het legt de exploitatie plat en dat merkt een ondernemer onmiddellijk.
4. Ontbinding en ontruiming vorderen
Meestal gecombineerd met betaling van de achterstand en de toekomstige huurtermijnen tot het einde van de looptijd. Dat laatste vergeten verhuurders vaak, terwijl daar het grootste bedrag zit.
5. Denk vooruit over de opvolger
Een ontruimd pand levert niets op. Zorg dat u weet wat u met de ruimte gaat doen voordat het vonnis er ligt, want de schadebeperkingsplicht speelt mee in wat u kunt vorderen.
Twee dingen die uw positie maken of breken
De opleveringsstaat. Is er bij aanvang een beschrijving gemaakt en meegetekend door de huurder? Zo niet, dan komt u bij schade aan het gehuurde in een lastige bewijspositie. Bij bedrijfsruimte gaat het al snel om forse bedragen aan herstel van installaties en vloeren.
De bestuurder erachter. Als de huurder een lege B.V. blijkt en de bestuurder verplichtingen aanging terwijl hij wist dat er niet betaald kon worden, komt bestuurdersaansprakelijkheid in beeld. Dat is geen automatisme, maar wel een route die te vaak onbenut blijft.
Veelgestelde vragen
Vanaf hoeveel maanden achterstand kan ik ontbinden?
Bij woonruimte hanteert de rechtspraak doorgaans drie maanden als richtsnoer. Bij bedrijfsruimte is er geen vaste grens en wordt eerder ontbonden, omdat het woonbelang ontbreekt. De rechter weegt de ernst van de tekortkoming tegen de gevolgen van de ontbinding.
Mag ik de huurder eruit zetten zonder rechter?
Nee. Eigenmachtige ontruiming is verboden en maakt u zelf schadeplichtig, ook als de huurder duidelijk in gebreke is. U heeft altijd een ontruimingsvonnis en een deurwaarder nodig.
Kan ik de bankgarantie inroepen naast de procedure?
Ja, en meestal is dat verstandig. Een bankgarantie is een zelfstandige verplichting van de bank en kan doorgaans op eerste verzoek worden ingeroepen. Let wel op de vervaltermijn in de garantie zelf, die verstrijkt vaak eerder dan verhuurders denken.
Kan ik de resterende huurtermijnen vorderen?
Bij ontbinding wegens wanprestatie kunt u schadevergoeding vorderen, waaronder de gederfde huur tot het moment waarop de overeenkomst regulier zou zijn geeindigd. Daar staat wel uw schadebeperkingsplicht tegenover: u moet zich inspannen om opnieuw te verhuren.
Waar dit op gebaseerd is
- Hoge Raad 28 september 2018 (Eigen Haard)
ECLI:NL:HR:2018:1810
Het standaardarrest over ontbinding. Alleen een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding. De verhuurder bewijst de tekortkoming, de huurder bewijst dat die de ontbinding niet rechtvaardigt. - Hoge Raad 22 oktober 1999 (Twickler)
ECLI:NL:HR:1999:ZC2993
Er komt geen aparte belangenafweging bij waarin de verhuurder moet aantonen dat zijn belang zwaarder weegt dan dat van de huurder.
Let op. Deze bronnen laten zien waar het antwoord op rust. Ze voorspellen niet hoe uw eigen zaak afloopt, want daarin wegen de feiten mee. Leg uw situatie voor als u zekerheid wilt.
Loopt er een achterstand?
Hoe eerder u belt, hoe meer opties er nog zijn. Het eerste gesprek van maximaal een uur kost u niets.