Kennisbank
Wanneer mag ik de huurovereenkomst ontbinden?
Verhuurders denken vaak dat een tekortkoming van de huurder genoeg is om van het contract af te komen. Dat is het uitgangspunt in de wet, maar er zit een uitzondering in die in de praktijk vaak beslissend is.
De hoofdregel en de uitzondering
De wet zegt het simpel: bij iedere tekortkoming mag u ontbinden, tenzij die tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Die tenzij-bepaling wordt vaak weggewuifd als een randgeval, en dat is een misverstand.
De Hoge Raad heeft dat rechtgezet. Hoofdregel en uitzondering drukken samen een materiele regel uit: alleen een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding. De uitzondering is dus geen noodrem die zelden aan gaat, maar onderdeel van de toets zelf.
Wat dat concreet betekent: u moet stellen en bewijzen dat er een tekortkoming is. Wil de huurder eronderuit, dan moet hij stellen en bewijzen dat die tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.
Waarom huurachterstand meestal wel volstaat
Betalen is de kernverplichting van de huurder. Loopt hij structureel achter, dan is dat een tekortkoming die naar zijn aard zwaar weegt.
Bij woonruimte hanteert de rechtspraak in de praktijk drie maanden als richtsnoer, omdat het woonbelang zwaar meeweegt en woonruimte schaars is. Bij bedrijfsruimte ontbreekt dat woonbelang en wordt eerder ontbonden.
Betaalt de huurder de achterstand alsnog vlak voor de zitting, dan is de tekortkoming daarmee niet verdwenen. Maar het verzwakt uw positie wel, zeker als het incidenteel was.
Andere tekortkomingen dan huurachterstand
Onderverhuur zonder toestemming, overlast, of het gehuurde anders gebruiken dan afgesproken. Dat zijn stuk voor stuk tekortkomingen, maar of ze zwaar genoeg zijn hangt af van de omstandigheden.
Wat de rechter meeweegt: hoe lang duurde het, wat was de aanleiding, heeft de huurder het uit zichzelf beeindigd, en wat zijn de gevolgen van ontruiming. Een huurder die tijdelijk een gezin onderdak gaf omdat het anders op straat stond, wordt anders beoordeeld dan iemand die stelselmatig zijn woning verhuurt via een platform.
Wat de rechter niet doet, is uw belang bij ontbinding afwegen tegen het belang van de huurder bij voortzetting, alsof het een weegschaal is. Die redenering is uitdrukkelijk afgewezen.
Waar dit op gebaseerd is
- Hoge Raad 28 september 2018 (Eigen Haard)
ECLI:NL:HR:2018:1810
Het standaardarrest over ontbinding. De Hoge Raad legt uit dat hoofdregel en tenzij-bepaling samen betekenen dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding, en dat de tenzij-bepaling niet slechts bij uitzondering wordt toegepast. Deze zaak ging over een huurder die zijn sociale huurwoning tijdelijk aan een gezin in gebruik gaf. - Hoge Raad 22 oktober 1999 (Twickler)
ECLI:NL:HR:1999:ZC2993
Hier werd afgewezen dat een tekortkoming in bedingen buiten de kern van de overeenkomst alleen tot ontbinding kan leiden als de verhuurder bewijst dat zijn belang zwaarder weegt. - Hoge Raad 4 februari 2000 (Mol/Meijer)
ECLI:NL:HR:2000:AA4728
Bevestigt dat er naast de tenzij-toets geen aparte belangenafweging komt die ontbinding alsnog blokkeert.
Let op. Deze uitspraken laten zien hoe rechters over dit soort situaties denken. Ze voorspellen niet hoe uw eigen zaak afloopt, want daarin wegen de feiten mee. Leg uw situatie voor als u zekerheid wilt.
Veelgestelde vragen
Kan ik zelf ontbinden of moet dat via de rechter?
Bij huur van woonruimte en van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW kunt u niet buitengerechtelijk ontbinden. U heeft een rechterlijke uitspraak nodig. Dat is een belangrijk verschil met gewone overeenkomsten.
Hoeveel maanden achterstand heb ik nodig?
Er staat geen getal in de wet. Bij woonruimte is drie maanden een praktijkrichtsnoer, geen regel. Bij bedrijfsruimte ligt de drempel lager. Het gaat om het totaalbeeld: hoe lang, hoe vaak, en wat deed de huurder toen u aanmaande.
De huurder betaalt alles alsnog. Ben ik nu kansloos?
Nee, maar uw zaak wordt zwakker. Bij een eenmalige achterstand die volledig is ingelopen wijst de rechter ontbinding meestal af. Bij een huurder die al jaren te laat is en pas betaalt als de dagvaarding komt, ligt dat anders.
Moet ik eerst aanmanen?
Voor verzuim is een ingebrekestelling doorgaans nodig, tenzij er een fatale termijn geldt. Bij huur is de betaaldag meestal zo n fatale termijn. Aanmanen is hoe dan ook verstandig, want het bouwt uw dossier op.
Loopt uw huurder achter?
Leg de situatie voor. Ik zeg u binnen een werkdag of ontbinding haalbaar is, of dat u beter op een betalingsregeling kunt inzetten.